«Լքված բնակարաններ. չօգտագործված հնարավորություն, թե՞ անլուծելի խնդիր». Տիգրան Ջրբաշյան

Տնտեսագետ Տիգրան Ջրբաշյանը ֆեյսբուքյան իր էջում գրում է. «Լքված բնակարաններ. չօգտագործված հնարավորություն, թե՞ անլուծելի խնդիր
Ըստ ՀՀ Վիճակագրական Կոմիտեի տվյալների՝ 2022թ. վերջին Հայաստանում բնակարանային ֆոնդը կազմել է 105.7 մլն քմ, որը 1990թ. նույն ցուցանիշից ավել է 2 անգամ: Անշարժ գույքի շուկայի նման աճի պատճառ են հանդիսանում՝
•Հին բնակարանային ֆոնդը նորով փոխարինելու անհրաժեշտությունը,
•Մեկ շնչի հաշվով ՀՆԱ-յի աճին զուգընթաց ավելի ընդարձակ բնակարանների նկատմամբ պահանջարկի ավելացումը,
•Տնային տնտեսությունների միջին անդամների թվի նվազումը՝ պայմանավորված առավել հաճախակի դարձած առանձին ապրելով,
•Տնտեսապես ակտիվ բնակավայրերում, հիմնականում Երևանում, բնակելի տարածք ունենալու պահանջարկի աճը,
•Արտաքին գործոնները, մասնավորապես ակտիվ զբոսաշրջությունը, ՌԴ-ից Հայաստան բնակության նպատակով ժամանող քաղաքացիների քանակի աճը:
Հաշվի առնելով 2005-2011թ., և 2018թ. վերսկսված լայնածավալ շինարարությունը, ինչպես նաև բնակչության շարունակական նվազումը, ակնհայտ է դառնում, որ մեկ շնչի հաշվով բնակֆոնդը աճում է (1990թ. հետ համեմատ մոտ 2.5 անգամ): Այնուամենայնիվ, հարց է առաջանում, արդյո՞ք առկա ֆոնդը բավարար է ՀՀ բնակչության, այդ թվում Արցախից բռնի տեղահանված մեր հայրենակիցների համար, թե՞ կարիք կա շարունակելու մեծածավալ շինարարությունը՝ այդ թվում նաև պետական ֆինանսավորմամբ: Հարցին պատասխանելու համար դիտարկենք հետևյալ գործոնները՝
1. Արտագաղթ. ըստ հաշվարկների՝ 1990-ական թվականներից սկսած Հայաստանը լքել է առնվազն 1 մլն մարդ կամ 260,000 ընտանիք (հիմք ընդունելով տնային տնտեսության անդամների միջին թիվը 3.75 մարդ): Ելնելով այն փաստից, որ ՀՀ-ում, ինչպես այլ հետ-Սովետական երկրներում, բարձր է սեփական բնակարաններում ապրողների կշիռը (մոտ 89-90%), կարելի է պնդել, որ արտագաղթի արդյունքում մոտ 200,000 բնակարաններ մնացել են լքված (չի բացառվում, որ դրանց որոշ քանակություն կա'մ վաճառվել է, կա'մ հանձնվել վարձակալության): Կարելի է փաստել նաև, որ արդյունքում ապաբնակեցվել են Երևանից հեռու գտնվող բնակավայրերը: Պետք է հաշվի առնել նաև ներքին միգրացիան՝ այլ բնակավայրերից դեպի Երևան և հարակից շրջաններ, ինչը կրկին հանգեցրել է առավել հեռավոր շրջաններում գույքերի չօգտագործմանը:
2. Անշարժ գույքի ձեռքբերումը՝ որպես ներդրում: Հայաստանում ակտիվ ներդրումային շուկայի բացակայության պատճառով շատերը, այդ թվում արտերկրում բնակվող հայերը, բնակարաններ են գնել՝ որպես կապիտալ և նպատակ չունենալով դրանք օգտագործել: Չնայած վերջին տարիներին վարձակալական շուկայի որոշակի ակտիվացմանը (այն էլ միայն Երևանում և դրա մերձակայքում), վերոնշյալ գույքերը ոչ ամբողջությամբ են շրջանառության մեջ, ինչի մասին են վկայում վարձավճարների շարունակական աճը (պահանջարկն ավելի արագ է աճում, քան առաջարկը, ինչն էլ հանգեցնում է վարձավճարների աճի): Այսպիսով, հիմնականում վարձակալության են հանձնվում միայն Երևանում/դրան մոտ գտնվող բնակարանները/տները, մինչդեռ հեռավոր շրջաններում գտնվող գույքերը շարունակում են մնալ չօգտագործված:
Ստացվում է, որ անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում չօգտագործված մեծ պոտենցիալ կա: Մյուս կողմից էլ կա մշտական կեցության վայրի պահանջարկ, հիմնականում Արցախից ՀՀ տեղափոխված անձանց կողմից (մոտ 25-28 հազար ընտանիք՝ հիմնականում գյուղական բնակավայրերից): Հետևաբար, պետության ակտիվ միջնորդության շնորհիվ, կարելի է կարգավորել շուկան՝ հասնելով կայուն հավասարակշռության կետի: Իսկ ինչպե՞ս դա անել:
•Առաջին քայլը, համաձայն միջազգային պրակտիկայի լավագույն փորձի, լքված բնակարանների բացահայտումն ու գույքագրումն է՝ ուսումնասիրելով կոմունալ ծախսերը՝ հիմնականում էլեկտրաէներգիայի և գազի ամսեկան սպառումը: Առավել արդյունավետ կլինի այդ գույքերի նկատմամբ կիրառել պրոգրեսիվ գույքահարկ՝ ամեն տարի որոշակի չափով ավելացնելով գույքահարկի դրույքաչափը: Նպատակը պետք է լինի «ստիպել» անշարժ գույքի սեփականատերերին օգտագործել դրանք՝ կա'մ անձամբ բնակվել, կա'մ տրամադրել վարձակալության, հակառակ դեպքում՝ վաճառել:
•Արցախից տեղափոխված ընտանիքներին բնակարանով ապահովելու համար նպատակահարմար կլինի տրամադրել վաուչերներ, որոնք կարող են օգտագործվել երկրորդային շուկայից անշարժ գույք գնելու, վարձակալելու կամ վերանորոգելու համար: Ընդ որում, վաուչերների համակարգը պետք է խրախուսի Երևանից հեռու, հիմնականում սահմանամերձ բնակավայրերում բնակարանների վերաօգտագործումը:
•Հնարավոր լուծում է նաև պետության կողմից ոչ թե նոր շենքերի կառուցման խրախուսումը, այլ առկա բնակֆոնդի վերանորոգումը և վերականգնումը:
Շուկայի նման կարգավորումը կարող է ներկայացնել մի շարք առավելություններ՝ ի տարբերություն նոր շինարարություն սկսելու, մասնավորապես՝
•Բնակֆոնդի պահպանում. լքված բնակելի նպատակային նշանակության շենքերի վերաօգտագործումը թույլ կտա խուսափել ոչ միայն դրանց հետագա ամորտիզացիայից, այլ նաև հակառակը, վերականգնել դրանք՝ երկարացնելով դրանց կյանքի տևողությունը,
•Առավել ծախսարդյունավետ լուծում. այս դեպքում պետք է դիտարկել 2 առավելություն: Նախ, վերաօգտագործումը ավելի արագ և, չի բացառվում նաև, որ ավելի էժան լուծում է, քան նոր կապիտալ կառուցապատումը: Երկրորդ, բարձրացված գույքահարկի արդյունքում ավելացված բյուջետային եկամուտները թույլ կտան որոշակիորեն կամ ամբողջությամբ ծածկել վաուչերների միջոցով իրականացված ծախսերը՝ էական ազդեցություն չթողնելով պետբյուջեի վրա, ինչը թույլ կտա իրականացնել այլ կապիտալ ծախսեր:
Վերջնարդյունքում, ստացվում է, որ, ըստ նախնական գնահատականների, առավել արդյունավետ է շրջանառության մեջ դնել արդեն կառուցված գույքը, ի տարբերություն նոր կառուցապատում սկսելու:
Հ.Գ. ներկայացված թվերը շատ նախնական են և կարող են որոշակիորեն տարբերվել իրականությունից»: